导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束strong>中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。