5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进(jì吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里n)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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