万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次mù)”，债权(quán)总额(é)高(gapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次āo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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