近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳