近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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