万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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