一(yī)线(xiàn)城市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳(zhèn)取消二手房指(zhǐ)导价的消息(xī)在(zài)房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么这么重要？首(shǒu)先二手(shǒu)房指导价被称为“核弹级(jí)”政策，其(qí)次深圳几乎是(shì)最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策的城市，最后深(shēn)圳(zhèn)是房价(jià)前三的核心城市(shì)。所以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具有风向标意(yì)义。

　　有分析人士指出，深(shēn)圳二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二(èr)手房(fáng)回暖有利(lì)于(yú)深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不(bù)按官方(fāng)参考价（指导价(jià)），银行核定(dìng)房(fáng)价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考价真(zhēn)正变(biàn)成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文件(jiàn)。据证(zhèng)券时报(bào)21日(rì)消息，目(mù)前深圳多家大行(xíng)表示“尚未接到(dào)正式通知，目前仍按参(cān)考价(jià)办理按揭(jiē)”。所(suǒ)以还需(xū)要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易(yì)居研究(jiū)院研(yán)究总监严跃进(jìn)认为，本(běn)次政策大概(gài)率为真(zhēn)，更多体现为(wèi)银行(xíng)贷(dài)款等领(lǐng)域按照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情(qíng)，是不(bù)用(yòng)发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市(shì)二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气(qì)公(gōng)布了全市3595个小区的(de)参考(kǎo)价，很多(duō)南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价(jià)盘(pán)，直接按照当时(shí)的市(shì)场价打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按(àn)照指导价来(lái)计算(suàn)首付(fù)、发(fā)放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大(dà)家还不(bù)觉(jué)得厉(lì)害，但经历(lì)了(le)这(zhè)两年的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市场价(jià)1000万的房(fáng)子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全(quán)款支付的(de)部分，实(shí)际首付(fù)去(qù)到了510万(wàn)，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大(dà)批量(liàng)买(mǎi)家(jiā)，失去了(le)购(gòu)房能(néng)力(lì)，相当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手(shǒu)房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城(chéng)市(shì)陆(lù)续(xù)跟进。事(shì)实也确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月，根据(jù)安居客(kè)的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了(le)。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是(shì)惨不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数据为例(lì)，全国(guó)70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其(qí)他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中(zhōng)心数据显示：成交(jiāo)量上，二(èr)手房指导价出(chū)台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二(èr)手房指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价(jià)低于及接近参(cān)考(kǎo)价的房源(yuán)占比大幅增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低于(yú)参考(kǎo)价。

　　只有真实经(jīng)历其(qí)中的(de)人，才能深切的感(gǎn)知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买了(le)2套华(huá)润(rùn)城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测(cè)，如果(guǒ)案(àn)例属实，买家的实际购房成(chéng)本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持有(yǒu)成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这两年感(gǎn)受到(dào)了(le)太多“心酸”。二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)量创下(xià)多年新低，学(xué)区房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难过(guò)，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实施了二手房指导(dǎo)价的(de)城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区(qū)试(shì)点多(duō)子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也(yě)考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩(hái)家庭(tíng)在新房计(jì)分制度政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的(de)3月份70个大中城市商品住宅销售价(jià)格变动情况来(lái)看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的(de)新房、二(èr)手房价格仍(réng)然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都是同比上(shàng)涨的。

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发(fā)文(wén)，全(quán)面推(tuī)动二手房(fáng)“带押过(guò)户”全国实施(shī)，这(zhè)是一条被广泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对于激(jī)活(huó)二手房交易，具有(yǒu)定海(hǎi)神针(zhēn)般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出(chū)：建筑业(yè)、房地产企业要(yào)发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石(shí)”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解一(yī)下这两个词，意(yì)思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今年扶持(chí)楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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