OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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