OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(z戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班ū)户(hù)情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)积超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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