5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗“需要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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