导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(j陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思ūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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