万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(l诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的iáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。