5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连(l鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故ián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故买卖推荐(jiàn)。）

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