文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìn雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗g)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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