文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(d值此之际是什么意思春节，值此 之际e)资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(f值此之际是什么意思春节，值此 之际ēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至值此之际是什么意思春节，值此 之际(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 值此之际是什么意思春节，值此 之际