近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(d耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标e)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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