导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xi忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义à)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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