OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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