5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(sh五斤等于多少克，五斤等于多少克千克í)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎ五斤等于多少克，五斤等于多少克千克o)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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