文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全10克是几两部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据10克是几两，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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