饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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