万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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