近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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