文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验<张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗/strong>

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。