5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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