OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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