文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(y没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩ī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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