近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面方差分析英文缩写，方差分析英文翻译是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn方差分析英文缩写，方差分析英文翻译)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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