导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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