万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，20一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？20年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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