万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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