近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán为什么懂手机的人都不用华为)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产为什么懂手机的人都不用华为的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 为什么懂手机的人都不用华为