万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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