文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhō送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由ng)房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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