饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收(shōu)取过(gu1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗ò)高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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