导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ左眉毛有一根特别长是什么意思？)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人左眉毛有一根特别长是什么意思？均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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