近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hón衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗g)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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