文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别g>一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。