文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tu省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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