5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号