文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为三件套是哪三件(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú三件套是哪三件)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1三件套是哪三件-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 三件套是哪三件