OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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