文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(s定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历àng)失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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