5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(h社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容uì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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