近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米>

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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