近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　119出警收费吗 119出警收费标准是多少edata>

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权119出警收费吗 119出警收费标准是多少类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营119出警收费吗 119出警收费标准是多少权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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