导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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