文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎ欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效ng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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