导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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