万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院(yu反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别àn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别trong>

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？